Tatalović nekretnine
nekretnine Čačak

Pravni saveti

KAKO DA PRODAM I KUPIM STAN U ISTOM TRENUTKU?

Apsolutno najčešće pitanje upućeno nama posrednicima!
Kako su kod nas u većini slučajeva vezane trgovine – tj. da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi; sigurnost, zaštita i sinhronizacija celog posla su ključni.
Prvi korak je prodaja nekretnine, koja započinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10%). U Predugovoru koji pruža maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum – rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan već ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (najčešće 30-60 dana od dana potpisivanja Predugovora). U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija – najkasnije do, te ukoliko se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka.
Drugi korak predstavlja slatku muku – odabir nove nekretnine. Sa jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, uz naravno iskusnog agenta, ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja problem, posebno imajući u vidu broj nepokretnosti koji se u Čačku nudi na prodaju.
Određenim brojem kvalitetnih gledanja već posle desetak dana trebalo bi da je svaki bivši Prodavac već odabrao budući stan i kao Kupac potpisao Predugovor za kupovinu sa istim datumom isplate i primopredaje koji se pojavljuje na Predugovoru o prodaji. Zbog specifičnosti posla savetujemo Vam da ceo posao kupoprodaje poverite jednoj agenciji koja bi preuzela odgovornost usklađivanja rokova, isplate kupoprodajne cene i ulaska u posed i niza drugih pratećih radnji koje su vezane za jednu kupoprodaju.

PRENOS PRAVA KORIŠĆENJA TELEFONA, STRUJE I GREJANJA

  • PRENOS PRAVA KORIŠĆENJA PTT PRIKLJUČKA

    PTT priključak se prenosi sa Kupca na Prodavca po overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnički servis PTT-a, gde Kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka, a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije ličnih karata.

  • PRENOS PRAVA KORIŠĆANJA EDB BROJILA

    Prenos prava korišćšenja EDB brojila vrši Kupac, odlaskom u nadležnu službi preduzeća Elektrodistribucije Čačak sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i zadnjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji.

  • PRENOS PRAVA KORIŠĆENJA GREJANJA

    Za prenos prava korišćenja grejanja dovoljno je odneti fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti na blagajnu JKP „Čačak“ i ukoliko je izmiren prethodni dug ime korisnika će biti promenjeno.

GDE SE OVERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR?

Overa kupoprodajnog Ugovora može se izvršiti na dva načina:
Odlaskom Kupca i Prodavca sa Agencijom i advokatom u mesno nadležni sud.
Većina agencija pruža mogućnost da sudski izvršitelj dođe u prostorije agencije i izvrši overu kupoprodajnog Ugovora na licu mesta sa istom pravovaljanošću, što podrazumeva sem plaćanja osnovne sudske takse i plaćanje takse izlaska sudskog overitelja.

RAZLIKA IZMEĐU UKNJIŽENIH I NEUKNJIŽENIH NEPOKRETNOSTI

Razlika izmedju uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotearne ili zložne kredite, a na neuknjižene ne, što znači da se samo uknjiženi stanovi mogu kuppovati preko kredita banke i firme. Neuknjiženi stanovi time ne gubr vrednost, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom Kupoprodajnog ugovora u sudu, ili nekim drugim pravosnažnim rešenjem, i upisom prava svojine u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti.

KAKO SE VRŠI ISPLATA KUPOPRODAJNE CENE?

Isplata kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa Kupca na račun Prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Ovaj Zakon propisuje da se sve isplate, bilo da su u dinarskom ili deviznom iznosua koje prelaze iznos od 600.000,00 dinara, moraju vršiti preko banke. Odabir banke je stvar dogovora između Prodavca i Kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost.Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih raučna traje oko 30 minuta. Troškove transfera plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 0,01% do 0,05% od vrednosti Kupoprodajnog ugovora.

ŠTA JE POTREBNO OD DOKUMENTACIJE ZA PRODAJU NEPOKRETNOSTI?

Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac.
Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda, poželjno ali od skora nije obavezno, sa klauzulama Poreske uprave nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz katastra nepokretnosti-vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, snabdeveno RUJP pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na promet apsolutnih prava.Znači, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.

OBAVEZE PRODAVCA

Od momenta zaključenja Predugovora, Prodavac je u obavezi da primi celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Kupcem.Do momenta zaključenja i overe glavnog Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, Infostana, poreza na imovinu. Na dan zaključenja Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da dostavi Potvrdu Infostana zaključno sa prethodnim mesecom, Uverenje RUJP nadležne opštine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji račun za struju, poslednji račun za telefon.Prodavac je takodje u obavezi da u momentu zaključenja Kupoprodajnog ugovora preda Kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.Obaveza Prodavca je takođe da dostavi izvod iz matične knjige rodjenih kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno. Prodavac je u obavezi da plati i posredničku proviziju.

OBAVEZE KUPCA

Obaveza Kupca je da isplati celikupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem.
Uobičajeno je da prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplati 10%dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa deviznog računa Kupca na devizni račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupca je u obavezi da plati sudske takse za overu Predugovora, Ugovora, odnosno, Aneksa, transfer u ovlašćenoj banci, porez na promet apsolutnih prava kao i takse za prenos pretplatnih prava( PTT, EDB,…), kao i taksu za uknjižbu nepokretnostina svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi.
Poslovni moral: U obavljanju posredničkog posla, agencija je obavezna postupati savesno i pošteno, da u odnosu prema klijentu nastupa lojalno, da ne koristi njegovo neznanje, da ga ne dovodi u zabludu, te u skladu s dobrim običajima graditi poverenje, štiteći interes nalogodavca i druge strane, te nastupati nepristrasno u cilju realizacije posla, vodeći računa o dostojanstvu posredničkog poziva.